Kupovina stana: postupak, porezi i troškovi

Kupovina stana se završava kod javnog beležnika: bez njegove potvrde ugovor ne važi. Pre toga je na vama da proverite vlasništvo i terete, a posle toga beležnik sam šalje papire katastru i poreskoj. Ovde je redosled koraka i troškovi na koje treba da računate.

Nov ili polovan stan: dva različita poreza

Ta dva poreza se isključuju: kada se na prenos plaća PDV, porez na prenos apsolutnih prava se ne plaća. Ako kupujete prvi stan, pogledajte i vodič Prvi stan: povraćaj PDV-a i oslobođenje od poreza.

Postupak korak po korak

1. Proverite stan u katastruUvid u eKatastar je besplatan. Tražite po adresi ili broju parcele i pogledajte tri stvari: ko je upisan kao vlasnik, da li postoji hipoteka i da li ima zabeležbi (spor, zabrana raspolaganja, ugovor o doživotnom izdržavanju).
2. Predugovor i kapara, ako ih ugovaratePredugovor za nepokretnost mora biti u istoj formi kao i ugovor, dakle kod javnog beležnika. Kod kapare važi pravilo: ko je dao kaparu pa odustane, gubi je; ko ju je primio pa odustane, vraća dvostruko.
3. Ugovor kod javnog beležnikaNadležan je isključivo beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost. Beležnik pre potvrde sam proverava stanje u katastru i evidenciju ranije overenih ugovora, i dužan je da vas upozori ako je isti prodavac već overio ugovor za isti stan.
4. Beležnik šalje ugovor katastruTo radi po službenoj dužnosti, u roku od 24 časa. Zajedno sa ugovorom šalje i poresku prijavu, pa nju ne podnosite sami.
5. Upis u katastarKatastar o upisu odlučuje u roku od pet radnih dana od prijema isprave. Posle nekog vremena sami proverite u eKatastru da li ste upisani.
6. Poresko rešenje (polovan stan)Poreska uprava donosi rešenje o porezu na prenos. Rok za plaćanje piše u rešenju.

Koliko košta beležnik

Nagrada zavisi od vrednosti stana. Kupoprodajni ugovor se najčešće potvrđuje (solemnizuje), što je 60% pune nagrade. Iznosi su sa PDV-om, po tarifi koja se primenjuje od 19. jula 2025:

• Uz nagradu se plaćaju i troškovi beležnika, a ako ima više od dve stranke, dodatak za svaku narednu.
• Predugovor košta polovinu nagrade, a taj iznos se odbija kada se kasnije potvrđuje ugovor.
• Osobe sa invaliditetom i primaoci socijalne pomoći plaćaju upola manje.

Tačan iznos za vaš ugovor pitajte beležnika unapred; tarifa se povremeno menja.

Porez na prenos apsolutnih prava

• Stopa je 2,5% od ugovorene cene. Ako poreski organ oceni da je cena niža od tržišne, može sam da utvrdi tržišnu vrednost kao osnovicu.
• Po zakonu ga plaća prodavac. U praksi se često ugovori da ga plati kupac, pa pročitajte tu odredbu u ugovoru pre potpisa.
• Obaveza nastaje danom zaključenja ugovora.

Novogradnja: na šta dodatno da pazite

• Beležnik je dužan da vas upozori ako zgrada nema upotrebnu dozvolu ili je u postupku ozakonjenja. Pitajte ga to izričito.
• Za stan u izgradnji u katastar se može upisati predbeležba u vašu korist. To je uslovni upis koji vas štiti dok zgrada ne bude završena.
• Proverite u eKatastru da li na parceli ili objektu postoji hipoteka investitora.
• Sačuvajte fiskalni račun sa iskazanim PDV-om i dokaz da ste celu cenu uplatili na račun investitora. Bez toga nema povraćaja PDV-a za prvi stan.

Kod novogradnje vredi platiti advokata da pregleda dozvole i ugovor pre nego što date novac.

Najčešće greške

• Kapara „na ruke“ po predugovoru koji nije potvrđen kod beležnika. Takav predugovor nema propisanu formu.
• Oslanjanje na list nepokretnosti koji donese prodavac. Stanje proverite sami, na dan potpisivanja.
• Neprovereni tereti. Hipoteka i zabeležbe prelaze na novog vlasnika zajedno sa stanom.

Česta pitanja

Moram li posle overe sam u katastar?

Ne. Beležnik šalje ugovor katastru po službenoj dužnosti u roku od 24 časa. Vaše je samo da kasnije proverite da li je upis izvršen.

Plaćam li i PDV i porez na prenos?

Ne. Kod novog stana od investitora plaća se PDV, koji je već u ceni. Kod polovnog stana plaća se porez na prenos od 2,5%.

Da li banka ili opština mogu da traže da donesem overen list nepokretnosti?

Republički geodetski zavod je saopštio da građanin nije dužan da ga pribavlja: organi, banke i advokati kojima podaci trebaju dužni su da ih pribave sami.